米国房地产？这让齐磊本能的想起了次贷危机。三年后，由米国房产不良贷款引发的全球性经济危机。本能的就想摇头，不让吴宁趟这趟浑水。但是细想了一下，又好像不是那么简单，不能武断地认为有次贷危机就不能投资米国房地产，事实可能正好相反。而吴宁见齐磊在沉吟，也把自己的一些想法和考量说了出来。“现在是米国房地产市场最好的时候，又有德盛做背景，我很容易就能拿到地、开发牌照。甚至借金融便利，实现拿地、开发、销售、贷款、贷款金融产品等全套的房地产服务。”“这里面利润不小。”吴宁知道，齐磊其实很反感炒房。以前也不止一次说过，商品房市场化没有任何问题，可是完全套用西方国家的房产路线是不可行的。因为，以家为本的中式思维与西方的自由主义有很大区别。房子在中国百姓心中的位置远大西方，这会形成供需关系极度不平衡的畸形市场。老百姓极度需要房产，可偏偏高度需求又无法养成市场的自律性。在所有商品中，可能房产是百姓容忍性最高的商品，这自然会助长商人的贪欲，巩固商人的掠夺地位。而房产对中国人幸福度的占比又极大，很容易造成很多不必要的麻烦。但是话说回来。我又不在中国炒房，去祸害米国人，吴小贱真的一点心理负担都没有。“我觉得，这事儿能干！不见得比股市赚的少，而且风险也更小些。”齐磊下意识地点了点头，跟了一句，“是现在风险小，以后可就不一定了。”抛开个人情感因素，齐磊再清楚不过，当下可不仅仅是米国房产最好的时候，而是最疯狂的时候。再次沉吟很久，最终点了点头，“可以！”吴宁一喜，齐磊说可以，那这事儿就成了一半儿了。“不过！”齐磊话锋一转，严肃地看着吴宁，“你只能玩两年，最多三年，之后就得脱身。”吴宁不解，“为什么？”两三年对房产市场来说，太短了。齐磊答，“因为，米国楼市最多三年就得塌房！”吴宁听的一支棱，嘴角抽搐，“不…不能吧？你是没看见米国楼市有多火爆，怎么可能两三年就塌？”“不可能！绝对不可能！”齐磊笑了，“你还别不信，你听我给你分析。”吴宁明显不太信任，“你说说看。”……很多人可能认为，中国的房地产行业从04年开始迎来了十几年的疯狂。可实际上，和次贷危机前几年的米国比起来，根本就是小儿科。由于98年的亚洲金融危机、以及发生在欧洲的北约轰炸NLM，导致大量资金流入米国。随后，互联网泡沫的破碎，又让最大的资金海绵压缩，释放更多的资金。而这么多钱聚集在米国无处释放，同时，在反恐战争之前和初期，米国国民收入这一块又有相当的购买力，于是大量资金涌入房地产市场。这一点上，全世界任何一个国家都是一样的。有钱就盖房子，谁也不能免俗。这直接导致了从2000年左右到2007年，米国房地产市场的空前膨胀。近乎疯狂。疯狂到什么程度呢？就不要说房价了，我们中国老百姓关心的那点房价在那个时期的米国根本就不够看，有更荒诞的。那就是，但凡不是流浪汉、破产者，但凡有一份工作，哪怕是餐厅服务员、临时工，你都能买房子。甚至，你连首付都没有也能买房子！因为，根本就不用付首付。过瘾吧？一分钱不花就能有自己的房子？呵呵，不但不用首付，利息还低呢！可千万别当这是好事儿，这是一个灾难，是资本的最后疯狂。要看看0首付是怎么来的。银行和机构为了盈利已经疯了，一套房子通过操作可以贷两份款。就比如，一套首付30%，贷款70%的公寓，贷款金融机构可以先用正规渠道从银行贷出70%，这和我们的贷款流程差不多。然后再在他们的操作之下，用同一套房子再做一份贷款合同，把首付的30%也从银行贷出来。于是，不花钱就能拥有房子，利息还低。这种好事儿，普通民众谁不高兴？要知道，住房焦虑在任何一个社会都是存在了，而且是普遍存在。这直接导致了那几年米国房市的野蛮生长，用户购买欲望激增。而且，哪怕是有钱全款买房也要贷款。可是，对于相当一部分民众来说，他们是不具备金融思维和长远计划的。只图眼前买到了房，却没有考虑自身能力能不能支撑起高额贷款，以及失业后的断供的风险会导致的灾难。更不要说泡沫化房产市场暴雷之后，房价暴跌，房子成了负资产。那些有能力的中产阶级也无法支撑房屋带来的压力，纷繁破产。而在暴雷之前，这些0首付、家庭收入较低、抗风险能力弱的贷款者、就成了次级贷款，就是断供风险高的贷款用户。更作死的是，明知次级贷款存在高风险的情况下，资本依旧贪得无厌。为了追求利益的最大化，把米国的楼市贷款与金融挂钩了。也就是把这些次级贷款打包成金融产品，最终导致了席卷全球的次贷危机。这都是齐磊前世记忆带来的见识。可是，怎么解释才能让吴宁意识到两三年之内米国房市要塌房呢？这却是个难题。想了很久，突然发问，“我问你，米国的CDS市场有多大？”吴宁挑眉，突然问这个做什么？不过也不是什么难题，“大概60多万亿吧！”CDS，就是【信用违约互换】。了解一点米国金融体系的人都知道。说直白一点就是，很多银行、机构、资本为了赚取暴利，经常会采取杠杆操作。至于杠杆操作是什么？举个例子，一个银行有100亿的投资资金，不管他投资什么项目，假设盈利5%，那就是100亿赚5亿。可是，假如银行拿100亿做抵押，去借3000亿的资金，这就叫加30倍的杠杆。然后再来看盈利5%，可就完全不一样了。3000亿的5%，就是150亿！相当于本钱100亿来说，就是150%的暴利。可是反过来，假如亏损了5%，那么银行不但赔光了自己的100亿，还欠50亿。风险与受益同在。这就是杠杆。那么问题就来了，资本也知道加杠杆风险太大，肯定要想办法规避吧？有人就想出一个办法，给杠杆投资投“保险”。这种保险就叫CDS，信用违约互换。比如，还是那家100亿资产的银行A，为了逃避风险，就找到了另一家银行或者保险公司B。A对B说，“你帮我的贷款做违约保险怎么样？我每年给你1.5亿的保费，连续10年，一共15亿。A的算盘是如果赚了，我拿150亿盈利的15亿给你我也不亏。要是赔了，150亿你来赔，和我也没关系。对吧？B也好好琢磨了一下，还慎重的做了统计分析，发现A在做的生意赔钱的几率只有1%。一算账，假设我收一百单这种担保合同，15亿乘100，就是1500亿。1%赔钱，也就一单赔钱就赔150亿，我还剩1350亿，还是有得赚的。于是，B就答应了给A做保险。AB都认为这笔生意对自己有利，皆大欢喜。然后，注意！击鼓传花的游戏开始了。B做了这笔生意之后，C眼馋了，C就找到B，“你把这100个CDS单子卖给我吧！”“一个单子我给你6.5亿，一共650亿。干不干？”B一想，1350亿的盈利要十年才能拿到，现在一转手就赚650，而且没风险啊，当然干！于是，C相当于（1350-650）700亿拿到了CDS单子，承担了风险。再然后，C也不想十年收回利润，又转手卖给了DD又卖给E，再再然后，就是F、G、H.……一个一个的倒手流通，这就形成了CDS市场。那么，这个市场有多大呢？刚刚吴宁说了，60多万亿。次级贷款就是被以这种方式，打包出售流通在米国CDS市场的。而且，是其中利润率最高的金融产品。因为资本也不傻啊，知道它风险大。那风险大，保费自然也就高呗！更要命的是，金融机构为了把更高风险泽雨轩 zeyuxuan.cc
